ИНВЕСТОРЛОР ҮЧҮН

КЫЙМЫЛСЫЗ МҮЛК

Кыймылсыз мүлк жөнүндө мыйзам

Кыргыз Республикасынын Граждандык кодексине ылайык [1] кыймылсыз мүлк катары жерлер, минералдар, суулар, токойлор, тигилген көп жылдык өсүмдүктөр, имараттар, курулмалар жана жерде жайгашып тургандардын бардыгы, тактап айтканда, бузулбастан же өзгөртүлбөстөн ордунан жылдырылбай тургандардын бардыгы түшүндүрүлөт. Кыймылсыз мүлккө укукту мамлекеттик каттоону Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнө караштуу мамлекеттик каттоо кызматы жүргүзөт [2].

Кыймылсыз мүлккө укук жана түйшүк, жана кыймылсыз мүлк менен бүтүмдөр мамлекеттик каттоодон милдеттүү түрдө өткөрүүгө жатат. Катоонун жол-жобосу «Кыймылсыз мүлккө жана аны менен болгон бүтүмдөрдү укуктарды мамлекеттик каттоо жөнүндө» Кыргыз Республикасынын Мыйзамында баяндалган [3]. Кыргыз Республикасынын мыйзамдарына ылайык, мамлекеттик каттоо төмөнкү укуктар үчүн милдеттүү болуп саналат:

Менчикке укук;
Бизнести башкарууга укук;
Ыкчам контроль укугу;
Жерди пайдалануунун туруктуу укугу (белгиленбеген мөөнөт);
Ипотекадан, аны менен бирге мыйзамдуу ипотекадан жана күрөөдөн келип чыккан укуктар;
Убактылуу пайдаланууга, ижарага, же 3 жылдык же андан ашык мөөнөткө субижарага укук;
Сервитуттар;
Долбоорлого, курулушка жана кыймылсыз мүлктүн өзүнчө бирдигин пайдаланууга чектелген укук; кыймылсыз мүлккө кыргыз Республикасынын мыйзамдары жана башка ченемдик актылары менен салынуучу чектөөлөрдү кошпогондо;
Соттук чечимдерден келип чыгуучу укуктар;
Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында саналып өткөн жаратылыш ресурстарын пайдалануу укугу;
Мүлктү легалдаштырууда келип чыккан укуктар;
Азыркы учурда же келечекте Граждандык кодекске ылайык же Кыргыз Республикасынын башка ченемдик актыларына ылайык каттоого жаткан башка укуктар.

Төмөнкү укуктар жана чектөөлөр алардын каттоодон өткөнүнө же каттоодон өтпөгөнүнө карабай иштеп турат:

Электр өткөрүү линияларына, телефон жана телеграф линияларына жана мамыларга, кубур түтүктөргө, геодезиялык пунктарга жана коомдук кызыкчылыктарга катышы болгон башка укуктарга жеткиликтүү болуу укугу;
Жубайлардын, балдардын жана башка жан бактылардын Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген укуктары, бул укуктар өз алдынча катталбаган болсо да;
Убактылуу пайдалануу, ижара же 3 жылдан ашпаган мөөнөткө субижарага укук;
Кыймылсыз мүлктү анын иш жүзүндөгү колдонуучулары тарабынан артыкчылыктуу пайдалануунун Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген укугу;
Салык органдарынын Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген укуктары.
Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген жалпы чектөөлөр жана тыюу салуулар (саламаттыкты сактоо, коомдук коопсуздук жана айлана-чөйрөнү коргоо менен байланышкан).

Жер боюнча мамилелер

Кыргыз Республикасында Жер боюнча мамилелерди жөнгө салуучу негизги ченемдик акты болуп Кыргыз Республикасынын Жер кодекси саналат [5], ал боюнча Кыргыз Республикасындагы Жер фонду өзүнө төмөнкүлөрдү камтып турат:

Айыл чарба жерлери, анын ичинде айыл чарба багытындагы жерлердин курамына айыл чарба аянттары жана чарбалардын ичиндеги жолдор, коммуникациялар, туташ көлмөлөр, курулуштар жана айыл чарбасынын иштеп туруусу үчүн зарыл болгон имарат жайлар ээлеген жерлер кирет.
Курулуш үчүн жерлер (шаарларда, шаар тибиндеги посёлоктордо жана айылдагы калк жашаган жерлерде);
Өнөр-жайлык, транспорттук, коммуникациялык, коргонуучулук жана башка инфра түзүмдүк жер тилкелери
Өзгөчө корголгон жаратылыш аймактары;
Токой жери;
Суу менен байланышкан жерлер;
Резервдик жерлер;
Мамлекеттик минералдык резервдин жерлери;

Бир категориядан экинчи категорияга жерлерди трансформациялоо Кыргыз Республикасынын Жер жөнүндө кодексинде, «Жер участокторун которуу (трансформациялоо) жөнүндө» Мыйзамда жана Жер участокторун трансформациялоо (которуу) жөнүндө убактылуу жободо бекитилген. [6]

Жерге укук алуу

Жерге укук алуунун эки ыкмасы бар:

Менчик жерди жер ээси же ошол жерди колдонуучу тарабынан ээлик кылууга же пайдаланууга жарандык-укуктук бүтүм боюнча укук берүү;
Компетенттүү орган тарабынан мамлекеттик же муниципалдык жерди ээлик кылууга же пайдаланууга өткөрүп берүү укугу.

Өкмөттүн 2011-жылдын 23-сентябрындагы №571 токтомунда белгиленген типтүү эрежелерде муниципалдык жерлерге ээлик кылууга же ижарага алууга өткөрүп берүү шарттары кабыл алынган.

Жерге болгон укук бул максатта түзүлгөн жер комиссиясы тарабынан аукцион, тендер же түздөн-түз сатуу жолу менен сатылышы мүмкүн.

Жерге болгон укук төмөнкү учурларда сатылышы мүмкүн:

Менчик имарат же курулма, анын менен бирге мөөнөтсүз (убактылуу) пайдалануу үчүн мурда берилген жер участогунда бүткөрүлө элек курулуш болгондо;
Эгер жер участогу аукционго эки жолу коюлса, бирок ижарага берилбеген болсо;
Эгер жер участогу менчик имараттын же кирүүнү куруу, жакшыртуу же көрсөтүлгөн объектилерди кеӊейтүү үчүн курулманын бөлүгүнө кирип турса (чектешип турса), көрсөтүлгөн жер участогу кыймылсыз мүлктүн өзүнчө бирдиги катары түзүлө албаса, мындай жер участогуна укуктарды үчүнчү жактарга өткөрүп берүү бул имараттардын жана курулмалардын ээлеринин укугун бузган болуп саналат.
Эгер жел тилкеси менчик имараттын же курулманын бөлүгүнө кирип (чектешип) турса, же жанында жайгашса, жана унаа токтотуучу жерлерди түзүү жана тейлөө үчүн керек болсо, мындай жер участокторуна укукту үчүнчү жактарга өткөрүп берүү бул имараттардын жана курулмалардын ээлеринин укугун бузган менен барабар болгондо.

Аукциондун же түздөн-түз сатуунун натыйжасында тараптар жерди сатып алуу-сатуу келишимин же жерди ижарага берүү келишимин түзүшөт.

Макулдашуу жергиликтүү каттоо органында катталышы керек жана нотариустун тастыктоосун талап кылбайт.

Муниципалдык жерди сатуу Бишкек шаарынын мэриясы тарабынан Жер комитети аркылуу жүргүзүлөт, ал өз компетенциясынын чегинде сатуу үчүн сунушталган жер участокторунун тизмесин аныктайт.

Жер тилкесин сатып алуунун алдын ала баасы жер комитетинин жана сатып алуучунун ортосунда сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү аркылуу аныкталат. Көз карандысыз баалоочулар жердин берилген документациясынын негизинде сатып алуунун акыркы наркын аныкташат.

Турак үй кыймылсыз мүлкү

Жарандар жана юридикалык жактар турак үй кыймылсыз мүлккө кандайдыр бир чектөөсүз ээ болууга укуктуу. [7].

Турак үйгө укук алуу

Турак үй менчигине карата укуктарды жана милдеттерди түзүү үчүн төмөнкүлөр негиз болот:

Өкмөттүн жана бийликтин жергиликтүү органдарынын актылары;
Келишимдер жана мыйзамда каралган башка бүтүмдөр;
Соттук актылар;
Юридикалык жактардын ыйгарым укуктуу органдарынын кайра түзүү жөнүндөгү чечимдери
Курулуш кооперативдердеги мүчөлүк;
Мыйзамда каралган башка негиздер.

Турак үй кыймылсыз мүлкүнө укук аны мыйзамда каралган тартипте мамлекеттик каттоодон өткөргөн учурдан башталат.

Эс алуу зонасы

Кыргыз Республикасынын мыйзамдарына ылайык [8], рекреациондук активдер (тактап айтканда, эс алуу, саламаттыкты чыӊдоо жана туризм үчүн пайдаланылуучу активдер) өкмөттүн жана бийликтин жергиликтүү органдарына же жеке жана юридикалык жактарга тиешелүү болушу мүмкүн

Чет өлкөлүк жактардын кыймылсыз мүлккө ээ болуусуна чектөөлөр

Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында чет өлкөлүк жактардын имараттарды жана курулмаларды, эгер алар турак жай эмес активдерге кирсе, сатып алуусуна укугуна карата эч кандай чектөөлөр жок.

Чет өлкөлүк жактар эс алуу, инфратүзүм же туризм үчүн активдерге ээ боло алат, бирок алар мындай активдерди Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнүнү уруксаты жана Кыргыз Республикасынын парламентинин макулдугу менен 49 жылдан ашык эмес пайдалана алат.

Мындан тышкары, чет өлкөлүк жарандардын Кыргыз Республикасында жерге ээ болуу укугуна бир нече укуктук чектөөлөр бар. Чет өлкөлүк – төмөнкүлөрдүн бирине шайкеш келиши керек болгон жак:

чет өлкөлүк же жарандыгы жок жак болуусу;
чет өлкөлүк юридикалык жак, тактап айтканда, төмөнкүлөрдүн бирине туура келүүчү юридикалык жак болушу керек: :
түзүүчү же чет мамлекеттин мыйзамдарына ылайык катталган жак болушу;
бир же бир нече чет өлкөлүк жеке же юридикалык жактарга толугу менен тиешелүү болуу;
контролго алынуу же бир же бир нече чет өлкөлүк жеке же юридикалык жактар тарабынан жазуу түрүндөгү келишим боюнча башкарылуучу, добуш берүүчү акциялардын көпчүлүгүн сатуу укугу, анын аткаруу же байкоо жүргүзүү органынын мүчөлөрүнүн көбүн дайындоо укугу;
чет өлкөлүк жарандарга, жарандыгы жок жактарга же ушул пунктта көрсөтүлгөн юридикалык жактарга тиешелүү болгон уставдык капиталда өзүнүн 20%дан кем эмес капиталы болгон жана Кыргыз Республикасында катталган болуу;
эл аралык макулдашуулар же келишим менен бекитилген.

Чет өлкөлүк жактардын жерге укугу төмөнкүлөр менен чектелет:

Чет өлкөлүк жактар айыл-чарба жерлерине ээ боло алат же пайдалана алат [9];
Чет өлкөлүктөр же чет өлкөлүк жактар турак жер участокторун белгиленген (убактылуу) пайдалануу үчүн же кыргыз Республикасынын Күрөө жөнүндөгү мыйзамында каралган тартипте менчикке укукту алган учурдан эки жыл аралыгында жер участогуна андан ары ээлик кылуу менен ипотеканы мажбурлап аткаргандыгынын натыйжасында менчикке ала алат;
Чет өлкөлүктөр кыргыз Республикасынын өкмөтү тарабынан турак эмес жер участокторун (айыл-чарбасы же тоо кен өндүрүү максаттарында берилген жер участокторун кошпогондо) мөөнөтсүз (убактылуу) пайдалануу үчүн ала алат. Бардык башка учурларда турак эмес жер участоктору чет өлкөлүк жактарга мөөнөтсүз (убактылуу) пайдалануу үчүн универсалдык укуктук улантуучулук тартибинде берилиши, өткөрүп берилиши мүмкүн;
Чет өлкөлүктөр пайдалуу кендерди казып алуу үчүн багытталган жер участокторун жергиликтүү укук ээлери сыяктуу эле убактылуу колдонууга ала алат;
Чет өлкөлүк жарандар жана чет өлкөлүк юридикалык жактар, репатриантардан башкасы, чек арага жакын аймакта жайгашкан жер участокторун мөөнөтсүз (убактылуу) пайдалануу үчүн ала албайт;
Чет өлкөлүк банктар жана ипотеканы ишке ашыруунун натыйжасында жер участокторун менчикке алган адистештирилген финансылык мекемелер күрөө жөнүндө мыйзамда каралган тартипте менчик укугуна ээ болгон учурдан баштап эки жыл ичинде бул жер участокторуна ээлик кылышы керек.
Жалпы укук улантуучулук (мурастоо, кайра түзүү) жолу менен жерге менчик укугуна ээ болгон чет өлкөлүктөр мындай жерлерди кыргыз жаранына же юридикалык жакка мындай менчикти алган күндөн баштап бир жыл ичинде ажыратып берүүсү керек.

Негизинен, Кыргыз Республикасынын мыйзамдарына ылайык, жак мыйзамдуу негизде сатып алган, бирок ага мыйзам боюнча ээлик боло албаган бардык кыймылсыз мүлктү сатып алган күндөн баштап, эгер мыйзам менен башка мөөнөт каралбаса, бир жыл аралыгында ажыратып берүүсү керек.

Кыргыз Республикасынын мыйзамдары менчик ээсин бир маалда аныктоо менен кыймылсыз мүлккө укуктан баш тартуу тартибин так регламенттеген эмес. Менчикке укугу ээси өз мүлкүн башка жактарга ажыратып бергенде же ээси тарабынан менчик укугунан баш тартканда токтотулат , ошондой эле мүлктүн жоголушу, жок болушу жөнүндө же менчик ээсинин мүлккө укугун жоготкондо, же мыйзамда каралган башка учурларда токтотулат. Жеке же юридикалык жак өз мүлкүнө менчик ээси укугунан баш тарткандыгы тууралуу билдирип, же бул мүлккө кандайдыр-бир укугун сактап калуу аракетисиз мүлккө ээ болуудан же пайдалануудан,ээлик кылуудан ажыратылгандыгын түздөн-түз тастыктаган башка аракеттерди жасап, андан баш тарта алат. Бирок менчик укугунан баш тартуу – менчик ээсинин бул мүлккө менчик укугун сатып алганга чейин, тиешелүү мүлккө карата укуктарын жана милдеттерин токтотууну алып келбейт. [10]

Өзүнүн менчигинен же кыймылсыз мүлккө башка укуктарынан ыктыярдуу баш тарткан менчик ээси кыймылсыз мүлккө укуктарды каттоо органына жазуу түрүндөгү суроо-талабы менен жеке кайрыла алат, ал суроо-талабында менчик ээсинин кыймылсыз мүлккө укугунан жана башка укуктардан баш тарткандыгы көрсөтүлөт. Бул учурда менчик ээсинин менчик укугунан же башка укуктардан баш тартуусу тиешелүү файлдарда жазылышы керек. [11]

[1] Кыргыз Республикасынын Граждандык кодексинин 24-статьясы (2013-жылдын 3-августундагы акыркы өзгөртүүлөрү менен)

[2] Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнүн 2012-жылдын 20-февралындагы №128 токтому менен бекитилген Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнө караштуу Мамлекеттик каттоо кызматы жөнүндө Жобо (2015-жылдын 14-декабрындагы акыркы өзгөртүүлөрү менен)

[3] «Кыймылсыз мүлккө жана аны менен болгон бүтүмдөрдү укуктарды мамлекеттик каттоо жөнүндө» Кыргыз Республикасынын 1998-жылдын 22-декабрындагы Мыйзамы (2013-жылдын 9-июлундагы акыркы өзгөртүүлөрү менен)

[4] http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/kyrgyz-republic/.

[5] Кыргыз Республикасынын Жер кодекси 1999-жылдын 2-июнундагы Мыйзамы (2016-жылдын 14-июнундагы акыркы өзгөртүүлөрү менен)

[6] «Жер участокторун которуу (трансформациялоо) жөнүндө» Кыргыз Республикасынын 2013-жылдын 15-июлундагы Мыйзамы (2016-жылдын 19-мартындагы акыркы өзгөртүүлөрү менен) жана 2014-жылдын 19-мартындагы Жер участокторун трансформациялоо (которуу) жөнүндө №169- убактылуу жобо

[7] Кыргыз Республикасынын Турак жай кодекси 9 июль 2013-жыл.

[8] «Ысык-Көл» экологиялык-экономикалык тутумун өнүктүрүү жөнүндө» Кыргыз Республикасынын 2004-жылдын 13-августундагы Мыйзамы (2013-жылдын 19-октябрындагы акыркы өзгөртүүлөрү менен)

[9] «Айыл чарба багытындагы жерлерди башкаруу жөнүндө» Кыргыз Республикасынын 2001-жылдын 11-январындагы Мыйзамынын 7-статьясы (2011-жылдын 22-июлундагы акыркы өзгөртүүлөрү менен)

[10] Кыргыз Республикасынын Граждандык кодекси: I бөлүк.

[11] Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнүн 2011-жылдын 15-февралындагы № 49 токтому менен бекитилген Кыймылсыз мүлккө укуктарды, укуктарга чектөөлөрдү жана аны менен болгон бүтүмдөрдү мамлекеттик каттоо эрежелери (2014-жылдын 9-январындагы акыркы өзгөртүүлөрү менен №5).