CONSTRUCTION
8.1. Base juridique
Le régime juridique des parcelles de terrain, des biens immobiliers et des activités de construction dans la République kirghize est régi par la législation foncière, civile et urbanistique.
| Principaux actes normatifs juridiques | Code foncier de la RK du 18 juillet 2025 n° 149 (ci-après – Code foncier) ; Loi de la RK « Sur l'enregistrement d'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions les concernant » du 22 décembre 1998 n° 153 ; Code civil de la République kirghize ; Loi de la RK « Sur l'urbanisme et l'architecture de la République kirghize » du 11 janvier 1994 n° 1372-XII ; Loi de la RK « Sur les bases de la législation urbanistique de la République kirghize » du 13 juillet 2011 n° 95. |
|---|---|
| Autorité compétente | Ministère de la construction, de l'architecture et du logement et des services communaux de la RK ; Agence d'État pour les ressources foncières, le cadastre, la géodésie et la cartographie auprès du Cabinet des Ministres de la RK |
8.2. Formes de propriété foncière
Au Kirghizistan, la terre peut être en propriété étatique, municipale ou privée. Sont en propriété étatique :
• les terres attribuées aux utilisateurs fonciers étatiques ;
• les terres des fonds forestiers et hydriques ;
• les territoires naturels spécialement protégés ;
• les terres de réserve ;
• les territoires frontaliers ;
• le Fonds d'État des terres agricoles ;
• les pâturages ;
• autres terres non transférées en propriété municipale ou privée ;
Les pâturages, les forêts et les terres du Fonds d'État des terres agricoles sont en propriété exclusive de l'État. 38
Les terres en propriété municipale comprennent les terres situées dans les limites des localités, qui ne sont pas en propriété privée ou étatique, ainsi que les parcelles situées hors des limites des localités, acquises par les organes de l'autonomie locale pour résoudre des questions d'intérêt local. Leur gestion et disposition sont assurées par les organes de l'autonomie locale.39
La propriété privée de la terre désigne les parcelles appartenant aux personnes morales et physiques de la République kirghize.40
L'utilisation des terres est payante pour toutes les personnes morales et physiques, à l'exception des utilisateurs fonciers étatiques et municipaux,
financés par le budget. 41
par. 1 de l'article 4 du Code foncier. Article 5 du Code foncier. Article 6 du Code foncier. par. 1 de l'article 10 du Code foncier.
8.3. Droits des étrangers sur les parcelles de terrain
La législation établit des règles spéciales de possession et d'utilisation des parcelles de terrain par des personnes physiques et morales étrangères42.
La cession et l'attribution de terres en propriété aux étrangers ne sont pas autorisées, sauf disposition contraire du Code foncier. Toutefois, les étrangers peuvent obtenir des parcelles de terrain en droit d'usage temporaire (location).
| Parcelles de terrain en zone urbaine | Peuvent être attribuées et transférées aux étrangers en droit d'usage temporaire ; l'acquisition de la propriété n'est autorisée que dans certains cas de saisie en exécution d'un crédit hypothécaire avec obligation ultérieure de céder la parcelle dans un délai de 2 ans. |
|---|---|
| Parcelles de terrain hors des zones urbaines | Peuvent être attribuées aux étrangers en droit d'usage temporaire. |
| Terres à usage agricole | L'acquisition en propriété par des étrangers n'est pas autorisée. La transmission par voie de succession universelle entraîne l'obligation ultérieure de céder la parcelle à un sujet de la RK. |
| Parcelles de terrain pour l'exploitation minière | Sont attribuées aux étrangers en usage temporaire conformément à la procédure prévue par la législation sur les sous-sols. |
| Parcelles de terrain dans les zones frontalières | En règle générale, ne peuvent pas être attribuées aux étrangers, à l'exception des kayrylmans43 et de la construction d'installations renouvelables. |
| Parcelles de terrain pour la réalisation de projets d'investissement nationaux et/ou étatiques | Peuvent être attribuées en droit d'usage temporaire pour une durée allant jusqu'à 50 ans avec possibilité de prolongation ultérieure en cas d'utilisation appropriée de la parcelle selon sa destination.44 |
Par « personne étrangère » on entend une personne morale avec participation étrangère, un citoyen étranger ou une personne apatride participant aux relations foncières (art. 2 du Code foncier). Kayrylman désigne un Kirghize ethnique, citoyen étranger (ou apatride), souhaitant s'installer (installé) en République kirghize pour y résider de façon permanente et ayant obtenu le statut de kayrylman (art. 1 de la Loi de la RK « Sur les garanties d'État aux Kirghizes ethniques s'installant en République kirghize » du 26 novembre 2007 n° 175). par. 3 de l'article 8 du Code foncier.
8.5. Construction d'objets immobiliers
La construction et la reconstruction des biens immobiliers sont réalisées conformément à la documentation urbanistique, aux normes de construction et aux exigences de la législation dans le domaine de l'architecture et de la construction. Le droit de réaliser des travaux de construction appartient aux personnes détenant un droit de propriété ou un droit d'usage du terrain.
La législation prévoit différentes procédures d'autorisation en fonction de la destination, de la superficie, du nombre d'étages et de la catégorie de l'objet de construction. Selon la catégorie de l'objet, la procédure peut inclure l'obtention d'un avis urbanistique, de conditions techniques et d'ingénierie, l'approbation de la documentation de projet, la réalisation d'une expertise d'État et l'évaluation de la conformité de l'objet achevé par la construction.48
Une personne étrangère acquérant un bâtiment ou une construction en République kirghize obtient un droit d'usage temporaire (à durée déterminée) du terrain sur lequel se trouve le bien immobilier correspondant, pour une durée allant jusqu'à 50 ans avec possibilité de renouvellement. En cas de transfert ultérieur du bâtiment ou de la construction à un citoyen de la République kirghize ou à une personne morale kirghize, le droit de propriété privée sur le terrain est enregistré au nom du nouveau propriétaire.45
Les personnes étrangères ont également le droit d'utiliser des terrains sur la base d'un servitude.46 Les restrictions établies pour l'acquisition et l'usage des terrains par des personnes étrangères ne s'appliquent pas aux relations liées à
l'établissement de servitudes.47
8.4. Enregistrement d'État des biens immobiliers
Les droits sur les biens immobiliers et les transactions les concernant sont soumis à un enregistrement d'État. L'enregistrement d'État est effectué par l'inscription des informations dans le Registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers. L'enregistrement est réalisé par l'Agence d'État des ressources foncières, du cadastre, de la géodésie et de la cartographie auprès du Cabinet des Ministres de la République kirghize via le système des organes d'enregistrement locaux.
par. 6 de l'article 8 du Code foncier. Servitude - droit d'une personne à un usage limité et spécifique d'un terrain appartenant ou utilisé par une autre personne (par. 67 de l'art. 2 du Code foncier ; par. 7 de l'article 8 du Code foncier. Voir le Règlement sur la procédure de délivrance des documents pour la conception, la construction et autres modifications des biens immobiliers et l'évaluation de la conformité des objets achevés mis en service (approuvé par l'arrêté du Ministère de la construction, de l'architecture et du logement et des services communaux de la République kirghize du 2 juillet 2025 n° 93-npa).
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