Руководство инвестора

НЕДВИЖИМОСТЬ

Закон о недвижимости

В соответствии с Гражданским кодексом Кыргызской Республики [1] под недвижимостью понимаются земля, минералы, вода, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и все, что прочно прикреплено к земле, то есть объекты, которые не могут быть перемещены без разрушения или изменения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется Государственной регистрационной службой при Правительстве Кыргызской Республики [2].

Права на недвижимость и обременения, а также сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Процедура регистрации изложена в Законе Кыргызской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3]. Согласно законодательству Кыргызской Республики, государственная регистрация обязательна для следующих прав:

Право собственности;
Право на управление бизнесом;
Право оперативного контроля;
Постоянное (без фиксированного срока) право пользования землей;
Права, вытекающие из ипотеки, в том числе законной ипотеки или залога;
Право на временное использование, аренду или субаренду на срок 3 года и более;
Сервитуты;
Ограничения прав на проектирование, строительство и использование отдельной единицы недвижимого имущества, за исключением ограничений, налагаемых на недвижимое имущество законами и иными нормативными актами Кыргызской Республики;
Права, вытекающие из судебных решений;
Право на использование природных ресурсов, перечисленных в законодательстве Кыргызской Республики;
Права, возникающие при легализации имущества;
Другие права, подлежащие регистрации в настоящее время или в будущем в соответствии с Гражданским кодексом и иными правовыми актами Кыргызской Республики.

Следующие права и ограничения действительны независимо от их регистрации или отсутствия регистрации:

Право доступа к линиям электропередачи, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим пунктам и другим правам, имеющим отношение к общественному интересу;
Права супругов, детей и других иждивенцев, установленные законодательством Кыргызской Республики, даже если эти права не были зарегистрированы самостоятельно;
Право на временное использование, аренду или субаренду на срок менее 3 лет;
Право преимущественного использования недвижимого имущества его фактическими пользователями, установленное законодательством Кыргызской Республики;
Права налоговых органов, установленные законодательством Кыргызской Республики;
Общие ограничения и запреты (связанные со здравоохранением, общественной безопасностью и охраной окружающей среды), установленные в законодательстве Кыргызской Республики.

Земельные Отношения

Основным нормативным актом, регулирующим земельные отношения в Кыргызской Республике, является Земельный кодекс Кыргызской Республики [4], согласно которому земельный фонд в Кыргызской Республике включает в себя следующее:

Сельскохозяйственные угодья, включая сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, водохранилищами, зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства;
Земля под застройку (в городах, поселках городского типа и сельских населенных пунктах);
Земельные участки промышленной, транспортной, коммуникационной, оборонной и другой инфраструктуры;
Особо охраняемые природные территории;
Лесная земля;
Земля, связанная с водой;
Резервная земля;
Земля государственного минерального резерва;

Трансформация (преобразование) земель из одной категории в другую закреплено в Земельном кодексе Кыргызской Республики, Законе «О трансформации (преобразовании) земельных участков» и Временном положении о порядке трансформации (преобразования) земельных участков..[5]

Получение права на землю

Есть два способа получить право на землю:

Передача права владеть или использовать частную землю владельцем или пользователем этой земли по гражданско-правовой сделке;
Передача права владеть или использовать государственную или муниципальную землю компетентным органом.

В Типовых правилах, установленных постановлением правительства № 571 от 23 сентября 2011 года, были приняты условия передачи за плату права владения или аренды муниципальных земель.

Право на землю может быть продано путем аукциона, тендера или прямой продажи земельной комиссией, созданной для этой цели.

Право на землю может быть продано в следующих случаях:

При наличии частного здания или сооружения, в том числе незавершенного строительства, на земельном участке, ранее предоставленном для срочного (временного) использования;

Если земельный участок выставлялся на аукцион дважды, но не сдавался в аренду;

Если земельный участок примыкает (граничит) с частью частного здания или сооружения для строительства входа, улучшения или расширения указанных объектов, при условии, что указанный земельный участок не может быть сформирован как отдельная единица недвижимого имущества, и передача прав на такой земельный участок третьим лицам может повлечь за собой нарушение прав владельцев этих зданий или сооружений;

Если земельный участок примыкает (граничит) с частью частного здания или сооружения или находится рядом с ним и необходим для создания и обслуживания парковочных мест, когда передача прав на такой земельный участок третьим лицам может повлечь нарушение прав владельцев этих зданий или сооружений.

В результате аукциона или прямых продаж стороны заключают договор купли-продажи земли или договор аренды земли.

Соглашение должно быть зарегистрировано в местном регистрирующем органе и не требует нотариального заверения.

Продажа муниципальной земли осуществляется мэрией города Бишкек через Земельный комитет, который в пределах своей компетенции определяет список земельных участков, предлагаемых для продажи.

Предварительно покупная цена земельного участка определяется путем переговоров между земельным комитетом и покупателем. Независимые оценщики на основании предоставленной земельной документации определяют окончательную цену покупки.

Жилая недвижимость

Граждане и юридические лица имеют право владеть жилой недвижимостью без каких-либо ограничений. [6].

Получение права на жилую собственность

Основаниями для создания прав и обязанностей в отношении жилой собственности являются:

акты правительства и местных органов власти;
договоры и другие сделки, предусмотренные законом;
судебные акты;
решения уполномоченных органов юридических лиц о реорганизации;
членство в строительных кооперативах;
другие основания, предусмотренные законом.

Право на жилую недвижимость возникает с момента ее государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом.

Зона отдыха

Согласно кыргызскому законодательству [7], рекреационные активы (то есть активы, используемые для отдыха, оздоровления и туризма) могут принадлежать правительственным и местным органам власти или физическим и юридическим лицам.

Ограничение на владение иностранных лиц недвижимым имуществом

В кыргызском законодательстве нет никаких ограничений в отношении права иностранных лиц на приобретение зданий и сооружений, если они относятся к нежилым активам.

Иностранные лица не могут владеть активами для отдыха, инфраструктуры или туризма, но они могут использовать такие активы не более 49 лет с разрешения правительства Кыргызской Республики и согласия парламента Кыргызской Республики.

Кроме того, существует ряд правовых ограничений на право иностранных граждан владеть землей в Кыргызской Республике. Иностранец — это лицо, которое должно соответствовать одному из следующих:

быть иностранцем или лицом без гражданства;
быть иностранным юридическим лицом, то есть юридическим лицом, которое должно соответствовать одному из следующих:
быть учрежденным и зарегистрированным в соответствии с законодательством иностранного государства;
полностью принадлежать одному или нескольким иностранным физическим или юридическим лицам;
контролироваться или управляться одним или несколькими иностранными физическими или юридическими лицами по письменному договору, право продажи большинства голосующих акций, право назначать большинство членов его исполнительного или наблюдательного органа;
быть зарегистрированным в Кыргызской Республике и иметь не менее 20% своего уставного капитала, принадлежащего иностранным гражданам, лицам без гражданства или юридическим лицам, указанным в настоящем пункте;
быть установленным международным соглашением или договором.

Земельные права иностранных лиц ограничиваются следующим:

Иностранные лица не могут владеть или использовать сельскохозяйственные земли [8];

Иностранцы или иностранные юридические лица могут получить жилые земельные участки для фиксированного (временного) пользования или в собственность в результате принудительного исполнения ипотеки с последующим распоряжением земельным участком в течение двух лет с момента приобретения права собственности в порядке, предусмотренном Закон о залоге Кыргызской Республики;

Иностранцы могут получать нежилые земельные участки (за исключением земельных участков, предоставленных в сельскохозяйственных или горнодобывающих целях) для срочного (временного) использования Правительством Кыргызской Республики. Во всех остальных случаях нежилые земельные участки могут быть предоставлены, переданы или переданы иностранным лицам в порядке универсального правопреемства для срочного (временного) использования;

Иностранцы могут получать земельные участки, предназначенные для добычи полезных ископаемых, во временное пользование так же, как местные правообладатели;

Иностранные граждане и иностранные юридические лица, за исключением репатриантов, не могут получать земельные участки, расположенные в приграничной зоне, для срочного (временного) использования;

Иностранные банки и специализированные финансовые учреждения, получившие земельные участки в собственность в результате реализации ипотеки, должны распоряжаться этими земельными участками в течение двух лет с момента приобретения права собственности в порядке, предусмотренном законом о залоге.

Иностранцы, которые приобрели право собственности на землю путем всеобщего правопреемства (наследования, реорганизации), должны отчуждать такие земли кыргызскому гражданину или юридическому лицу в течение одного года с даты приобретения такой собственности.

В целом, согласно законодательству Кыргызской Республики, лицо должно отчуждать любое недвижимое имущество, которое было приобретено на законных основаниях, но не может принадлежать им по закону, в течение одного года с даты приобретения, если законом не предусмотрен иной срок.

Законодательство Кыргызской Республики четко не регламентирует порядок отказа от прав на недвижимое имущество с одновременным определением собственника. Право собственности прекращается при отчуждении владельцем своего имущества другим лицам или отказе от права собственности со стороны владельца, а также об исчезновении, уничтожении имущества или утрате права собственности на имущество, или в других случаях, предусмотренных законом. Физическое или юридическое лицо может отказаться от права собственности на свое имущество, заявив об отказе или совершив другие действия, прямо свидетельствующие о том, что они были лишены владения, пользования или распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Однако отказ от права собственности не влечет за собой прекращения прав и обязанностей владельца в отношении соответствующего имущества до тех пор, пока другое лицо не приобретет право собственности на это имущество.[9]

Собственник, добровольно отказывающийся от своего права собственности или других прав на недвижимое имущество, может обратиться лично в орган регистрации прав на недвижимое имущество с письменным запросом, в котором указывается его отказ от права собственности и других прав на недвижимое имущество. В этом случае отказ владельца от права собственности или других прав должен быть записан в соответствующих файлах.[10]

[текст предоставлен юридической фирмой Kalikova & Associates]

[1] Статья 24 Гражданского кодекса Кыргызской Республики (с последними изменениями от 3 августа 2013 г.

[2] Положение о Государственной регистрационной службе при Правительстве Кыргызской Республики (с последними изменениями от 14 декабря 2015 года), утвержденное Постановлением Правительства Кыргызской Республики от 20 февраля 2012 года № 128.

[3] Закон Кыргызской Республики «О государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью» от 22 декабря 1998 года (с последними изменениями от 9 июля 2013 года).

[4] http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/kyrgyz-republic/.

[5] Земельный кодекс Кыргызской Республики от 2 июня 1999 года (с последними изменениями от 14 июня 2016 года).

[6] Закон Кыргызской Республики «О преобразовании (преобразовании) земельных участков» от 15 июля 2013 года (с последними изменениями от 19 марта 2016 года) и Положение о порядке преобразования (преобразования) земельных участков от 19 марта. , 2014 № 169.

[7] Жилищный кодекс Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года.

[8] Закон Кыргызской Республики «Об устойчивом развитии Иссык-Кульской эколого-экономической системы» от 13 августа 2004 года (с последними изменениями от 19 октября 2013 года).

[9] Статья 7 Закона Кыргызской Республики «Об управлении сельскохозяйственными землями» от 11 января 2001 года (с последними изменениями от 22 июля 2011 года).

[10] Гражданский кодекс Кыргызской Республики: часть I.