建设
8.1. 法律基础
吉尔吉斯共和国土地、房地产对象及建筑活动的法律制度由土地法、民法和城市规划法规范。
| 主要规范性法律文件 | 吉尔吉斯共和国2025年7月18日第149号土地法典（以下简称“土地法典”）；吉尔吉斯共和国1998年12月22日第153号《不动产权利及其交易国家登记法》；吉尔吉斯共和国民法典；吉尔吉斯共和国1994年1月11日第1372-XII号《城市规划与建筑法》；吉尔吉斯共和国2011年7月13日第95号《城市规划立法基础法》。 |
|---|---|
| 授权机构 | 吉尔吉斯共和国建设、建筑与住房公共事业部；吉尔吉斯共和国部长内阁下属土地资源、地籍、测绘与制图国家局 |
8.2. 土地所有权形式
在吉尔吉斯，土地可以属于国家、地方政府或私人所有。国家所有的土地包括：
• 分配给国家土地使用者的土地；
• 林业和水资源基金土地；
• 特别保护的自然区域；
• 储备土地；
• 边境地区；
• 国家农业用地基金；
• 牧场；
• 未划归地方政府或私人所有的其他土地；
牧场、森林及国家农业用地基金的土地属于国家专有财产。38
地方政府所有的土地包括位于居民点范围内不属于私人或国家所有的土地，以及地方政府为解决地方事务而在居民点边界外取得的土地。其管理和处置由地方政府机关负责。39
私人土地所有权是指属于吉尔吉斯共和国法人和自然人的土地。40
土地使用对所有法人和自然人均需付费，但国家和市政土地使用者除外，
由预算资助。41
《土地法》第4条第1款。《土地法》第5条。《土地法》第6条。《土地法》第10条第1款。
8.3. 外国人在土地使用权上的权利
法律规定了外国自然人和法人对土地使用权的特殊规则。42
除非《土地法》另有规定，外国人不得获得土地所有权转让。同时，外国人可以获得土地的定期（临时）使用权（租赁权）。
| 市区内土地 | 可以以定期（临时）使用权的形式提供和转让给外国人；所有权的取得仅限于抵押贷款执行中某些特定情况，且必须在2年内强制转让该土地。 |
|---|---|
| 市区外土地 | 可以以定期（临时）使用权的形式提供给外国人。 |
| 农业用地 | 外国人不得取得所有权。通过普遍继承方式转让的，须随后强制将土地转让给吉尔吉斯共和国主体。 |
| 矿产资源用地 | 根据矿产资源相关法律规定，以定期（临时）使用权形式提供给外国人。 |
| 边境地区土地 | 通常不得提供给外国人，但凯尔勒曼43除外，以及用于可再生能源设施建设。 |
| 用于实施国家和/或政府投资项目的土地 | 可提供最长50年的定期（临时）使用权，且在土地按目标用途适当使用的情况下可续期。44 |
“外国人”指具有外国参与的法人、外国公民或无国籍人士，作为土地法律关系的当事人（《土地法》第2条）。凯尔勒曼是指具有外国国籍（或无国籍）的吉尔吉斯族人，愿意迁入（已迁入）吉尔吉斯共和国永久居住并获得凯尔勒曼身份者（吉尔吉斯共和国2007年11月26日第175号《给予迁入吉尔吉斯共和国的吉尔吉斯族人的国家保障法》第1条）。《土地法》第8条第3款。
8.5. 不动产建设
房地产项目的建设和改造应依据城市规划文件、建筑规范及建筑和建筑领域的法律要求进行。拥有土地所有权或使用权的个人有权进行建设。
根据建筑物的用途、面积、层数和类别，法律规定了不同的许可程序。根据建筑物类别，程序可能包括获取城市规划结论、工程技术条件、项目文件审批、国家审查以及对竣工建筑物的合规性评估。48
外国人在吉尔吉斯共和国购买建筑物或构筑物时，有权在该房地产所在土地上获得最长50年的定期（临时）使用权，并可续期。若建筑物或构筑物随后转让给吉尔吉斯共和国公民或吉尔吉斯法人，土地的私有权将登记在新所有者名下。45
外国人也有权基于地役权使用土地。46 对外国人购买和使用土地的限制不适用于与
设立地役权相关的关系。47
8.4. 房地产的国家登记
不动产权利及其交易须进行国家登记。国家登记通过将信息录入不动产权利统一国家登记簿进行。登记由吉尔吉斯共和国部长会议下属的土地资源、地籍、测绘与制图国家机构通过地方登记机关系统实施。
《土地法》第8条第6款。地役权是指个人对他人所有或使用的土地的有限定目的使用权（《土地法》第2条第67款；《土地法》第8条第7款。参见《吉尔吉斯共和国建设、建筑及住房和公共事业部关于项目设计、建设及其他房地产变更文件发放及竣工建筑物合规性评估程序的规定》（2025年7月2日第93-нпа号令批准）。
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材料由国家投资局与Baker Tilly联合编制，仅供参考，不构成法律咨询。数据截至2026年6月。做出决策前，请核对现行法律法规并咨询国家投资局。