8. Bất động sản và xây dựng

XÂY DỰNG

8.1. Cơ sở pháp lý

Chế độ pháp lý về các thửa đất, tài sản bất động sản và hoạt động xây dựng tại Cộng hòa Kyrgyz được điều chỉnh bởi luật đất đai, luật dân sự và luật quy hoạch đô thị.

8.2. Các hình thức sở hữu đất đai

Tại Kyrgyzstan, đất đai có thể thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu địa phương hoặc sở hữu tư nhân. Đất thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:

• đất được giao cho người sử dụng đất nhà nước;

• đất thuộc quỹ rừng và quỹ nước;

• các khu vực bảo tồn thiên nhiên đặc biệt;

• đất dự trữ;

• các khu vực biên giới;

• Quỹ Nhà nước về đất nông nghiệp;

• đồng cỏ;

• các loại đất khác chưa được chuyển giao cho sở hữu địa phương hoặc sở hữu tư nhân;

Đồng cỏ, rừng và đất thuộc Quỹ Nhà nước về đất nông nghiệp thuộc sở hữu độc quyền của nhà nước. 38

Đất thuộc sở hữu địa phương là đất trong ranh giới khu dân cư, không thuộc sở hữu tư nhân hoặc nhà nước, cũng như các thửa đất ngoài ranh giới khu dân cư được các cơ quan quản lý địa phương mua để giải quyết các vấn đề thuộc thẩm quyền địa phương. Quản lý và sử dụng các thửa đất này do các cơ quan quản lý địa phương thực hiện.39

Sở hữu tư nhân đối với đất là các thửa đất thuộc quyền sở hữu của các tổ chức và cá nhân tại Cộng hòa Kyrgyz.40

Sử dụng đất là có phí đối với tất cả các tổ chức và cá nhân, ngoại trừ các tổ chức sử dụng đất nhà nước và địa phương,

được tài trợ từ ngân sách. 41

Khoản 1 Điều 4 Bộ luật Đất đai. Điều 5 Bộ luật Đất đai. Điều 6 Bộ luật Đất đai. Khoản 1 Điều 10 Bộ luật Đất đai.

8.3. Quyền của người nước ngoài đối với các thửa đất

Pháp luật quy định các quy tắc đặc biệt về quyền sở hữu và sử dụng các thửa đất đối với cá nhân và tổ chức nước ngoài42.

Việc cấp và chuyển giao đất cho người nước ngoài để sở hữu không được phép, trừ khi có quy định khác trong Bộ luật Đất đai. Tuy nhiên, người nước ngoài có thể nhận các thửa đất theo quyền sử dụng có thời hạn (thuê đất).

Người nước ngoài được hiểu là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, công dân nước ngoài hoặc người không quốc tịch tham gia vào các quan hệ pháp lý về đất đai (Điều 2 Bộ luật Đất đai). Kayrylman là người dân tộc Kyrgyz là công dân nước ngoài (hoặc người không quốc tịch), mong muốn di cư (đã di cư) đến Cộng hòa Kyrgyz để cư trú lâu dài và đã được cấp trạng thái kayrylman (Điều 1 Luật Cộng hòa Kyrgyz về bảo đảm nhà nước đối với người dân tộc Kyrgyz di cư đến Cộng hòa Kyrgyz ngày 26 tháng 11 năm 2007 số 175). Khoản 3 Điều 8 Bộ luật Đất đai.

8.5. Xây dựng các công trình bất động sản

Xây dựng và tái thiết các công trình bất động sản được thực hiện theo tài liệu quy hoạch đô thị, các tiêu chuẩn xây dựng và yêu cầu của pháp luật trong lĩnh vực kiến trúc và xây dựng. Quyền thực hiện xây dựng thuộc về các cá nhân sở hữu quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.

Pháp luật quy định các thủ tục cấp phép khác nhau tùy theo mục đích, diện tích, số tầng và loại công trình xây dựng. Tùy theo loại công trình, thủ tục có thể bao gồm việc nhận kết luận quy hoạch đô thị, điều kiện kỹ thuật - kỹ sư, phê duyệt hồ sơ thiết kế, tiến hành thẩm định nhà nước và đánh giá sự phù hợp của công trình xây dựng hoàn thành.48

Cá nhân nước ngoài mua tòa nhà hoặc công trình tại Cộng hòa Kyrgyz được quyền sử dụng đất có thời hạn (tạm thời) trên thửa đất nơi đặt công trình bất động sản tương ứng, trong thời hạn lên đến 50 năm và có thể gia hạn. Khi tòa nhà hoặc công trình chuyển nhượng cho công dân Cộng hòa Kyrgyz hoặc pháp nhân Kyrgyz, quyền sở hữu riêng đối với thửa đất được đăng ký cho chủ sở hữu mới.45

Cá nhân nước ngoài cũng có quyền sử dụng thửa đất dựa trên quyền phục vụ (servitute).46 Các hạn chế áp dụng đối với việc mua và sử dụng thửa đất của cá nhân nước ngoài không áp dụng cho các quan hệ liên quan đến

việc thiết lập quyền phục vụ.47

8.4. Đăng ký nhà nước bất động sản

Quyền đối với bất động sản và các giao dịch liên quan phải được đăng ký nhà nước. Đăng ký nhà nước được thực hiện bằng cách ghi nhận thông tin vào Sổ đăng ký nhà nước thống nhất về quyền đối với bất động sản. Việc đăng ký do Cơ quan Nhà nước về tài nguyên đất, địa chính, đo đạc và bản đồ trực thuộc Văn phòng Chính phủ Cộng hòa Kyrgyz thực hiện thông qua hệ thống các cơ quan đăng ký địa phương.

Khoản 6 Điều 8 Bộ luật Đất đai. Quyền phục vụ - quyền của cá nhân sử dụng hạn chế mục đích thửa đất thuộc sở hữu hoặc sử dụng của người khác (điểm 67 Điều 2 Bộ luật Đất đai; khoản 7 Điều 8 Bộ luật Đất đai. Xem Quy định về thủ tục cấp giấy tờ thiết kế, xây dựng và các thay đổi khác đối với công trình bất động sản và đánh giá sự phù hợp của các công trình xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng (được phê duyệt theo quyết định của Bộ Xây dựng, Kiến trúc và Quản lý nhà ở - công cộng Cộng hòa Kyrgyz ngày 2 tháng 7 năm 2025 số 93-npa).