8. Gayrimenkul ve İnşaat

İNŞAAT

8.1. Hukuki temel

Kırgız Cumhuriyeti'nde arazi parselleri, gayrimenkul nesneleri ve inşaat faaliyetlerinin hukuki rejimi, arazi, medeni ve şehir planlama mevzuatı ile düzenlenmektedir.

8.2. Arazi mülkiyet biçimleri

Kırgızistan'da arazi devlet, belediye veya özel mülkiyette olabilir. Devlet mülkiyetinde bulunanlar:

• devlet arazi kullanıcılarına tahsis edilen araziler;

• orman ve su fonu arazileri;

• özel koruma altındaki doğal alanlar;

• rezerv arazileri;

• sınır bölgeleri;

• Tarım Arazi Devlet Fonu;

• mera arazileri;

• belediye veya özel mülkiyete devredilmemiş diğer araziler;

Mera arazileri, ormanlar ve Tarım Arazi Devlet Fonu arazileri devletin münhasır mülkiyetindedir. 38

Belediye mülkiyetindeki araziler, yerleşim yerleri sınırları içinde özel veya devlet mülkiyetinde olmayan araziler ile yerleşim yerleri dışındaki, yerel yönetim organları tarafından yerel öneme ilişkin konuların çözümü için edinilen arazi parselleridir. Yönetim ve tasarruf yetkisi yerel yönetim organlarına aittir.39

Özel arazi mülkiyeti, Kırgız Cumhuriyeti'nde tüzel ve gerçek kişilere ait arazi parsellerini ifade eder.40

Arazi kullanımı, devlet ve belediye arazi kullanıcıları ile bütçeden finanse edilenler hariç olmak üzere tüm tüzel ve gerçek kişiler için ücretlidir,

bütçeden finanse edilenler hariç. 41

Arazi Kanunu madde 4, fıkra 1. Arazi Kanunu madde 5. Arazi Kanunu madde 6. Arazi Kanunu madde 10, fıkra 1.

8.3. Yabancı kişilerin arazi parselleri üzerindeki hakları

Mevzuat, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin arazi parselleri üzerindeki mülkiyet ve kullanımına ilişkin özel kurallar belirler.42

Yabancı kişilere, Arazi Kanunu’nda aksi belirtilmedikçe, arazilerin mülkiyeti verilmez ve devredilmez. Ancak yabancı kişiler, süreli (geçici) kullanım (kira) hakkıyla arazi parselleri alabilirler.

Yabancı kişi, yabancı katılımlı tüzel kişi, yabancı vatandaş veya vatandaşlığı olmayan ve arazi hukuku ilişkilerinde taraf olan kişi anlamına gelir (Arazi Kanunu madde 2). Kayırlıman, Kırgız Cumhuriyeti’ne sürekli ikamet için göç etmek isteyen (göç etmiş) ve kayırlıman statüsü almış etnik Kırgızdır (vatandaşlığı olmayan veya yabancı vatandaş) (26 Kasım 2007 tarihli ve 175 sayılı Kırgız Cumhuriyeti Kanunu “Kırgız Cumhuriyeti’ne Göç Eden Etnik Kırgızlara Devlet Garantileri Hakkında” madde 1). Arazi Kanunu madde 8, fıkra 3.

8.5. Gayrimenkul tesislerinin inşası

Gayrimenkul inşaatı ve yeniden yapılandırması, şehir planlama belgelerine, inşaat normlarına ve mimarlık ve inşaat alanındaki mevzuat gerekliliklerine uygun olarak gerçekleştirilir. İnşaat yapma hakkı, mülkiyet hakkına veya arazi kullanma hakkına sahip kişilere aittir.

Mevzuat, inşaat nesnesinin amacına, alanına, kat sayısına ve kategorisine bağlı olarak çeşitli izin prosedürleri öngörmektedir. Nesnenin kategorisine bağlı olarak prosedür, şehir planlama raporu alma, mühendislik-teknik şartlar edinme, proje belgelerinin onaylanması, devlet incelemesi yapılması ve tamamlanan inşaat nesnesinin uygunluk değerlendirmesini içerebilir.48

Kırgız Cumhuriyeti'nde bina veya yapı satın alan yabancı kişi, ilgili gayrimenkulün bulunduğu arazi parçasını 50 yıla kadar geçici (süreli) kullanım hakkı elde eder ve bu süre uzatılabilir. Binanın veya yapının daha sonra Kırgız Cumhuriyeti vatandaşı veya Kırgız tüzel kişisine geçmesi durumunda, arazi üzerindeki özel mülkiyet hakkı yeni sahibin adına tescil edilir.45

Yabancı kişiler ayrıca servitut temelinde arazi parçasını kullanma hakkına sahiptir.46 Yabancı kişilerin arazi satın alma ve kullanma konusundaki kısıtlamaları,

servitut tesis edilmesiyle ilgili ilişkilere uygulanmaz.47

8.4. Gayrimenkulün Devlet Kaydı

Gayrimenkul üzerindeki haklar ve bunlarla yapılan işlemler devlet kaydına tabidir. Devlet kaydı, Gayrimenkul Hakları Devlet Tek Kayıt Defteri'ne bilgi girilmesi yoluyla yapılır. Kayıt işlemi, Kırgız Cumhuriyeti Bakanlar Kurulu'na bağlı Arazi Kaynakları, Kadastro, Jeodezi ve Kartografi Devlet Ajansı tarafından yerel kayıt organları sistemi aracılığıyla gerçekleştirilir.

Arazi Kanunu madde 8, fıkra 6. Servitut, bir kişinin başka bir kişinin mülkiyetinde veya kullanımında olan arazi parçasını sınırlı amaçlı kullanma hakkıdır (Arazi Kanunu madde 2, bent 67; Arazi Kanunu madde 8, fıkra 7). Ayrıntılar için, Kırgız Cumhuriyeti İnşaat, Mimarlık ve Konut-Komünal Hizmetler Bakanlığı'nın 2 Temmuz 2025 tarihli ve 93-npa sayılı emriyle onaylanan Gayrimenkul Nesnelerinin Projelendirilmesi, İnşası ve Diğer Değişiklikleri ile Tamamlanan İnşaat Nesnelerinin Uygunluk Değerlendirmesi Belgelerinin Verilme Usulü Hakkında Yönetmeliğe bakınız.