8. Nieruchomości i budownictwo

BUDOWNICTWO

8.1. Podstawa prawna

Reżim prawny działek gruntowych, nieruchomości oraz działalności budowlanej w Republice Kirgiskiej regulowany jest przez prawo gruntowe, cywilne oraz prawo urbanistyczne.

8.2. Formy własności ziemi

W Kirgistanie ziemia może znajdować się we własności państwowej, komunalnej lub prywatnej. We własności państwowej znajdują się:

• grunty przydzielone państwowym użytkownikom gruntów;

• grunty leśne i wodne;

• obszary przyrody o szczególnej ochronie;

• grunty rezerwowe;

• tereny przygraniczne;

• Państwowy fundusz gruntów rolnych;

• pastwiska;

• inne grunty nieprzekazane we własność komunalną lub prywatną;

Pastwiska, lasy oraz grunty Państwowego funduszu gruntów rolnych znajdują się w wyłącznej własności państwa. 38

Do gruntów komunalnych należą grunty położone w granicach miejscowości, które nie znajdują się we własności prywatnej ani państwowej, a także działki gruntowe poza granicami miejscowości, nabyte przez organy samorządu lokalnego w celu rozwiązywania spraw lokalnych. Zarządzanie i dysponowanie nimi sprawują organy samorządu lokalnego.39

Własność prywatna ziemi stanowią działki gruntowe należące do osób prawnych i fizycznych Republiki Kirgiskiej.40

Użytkowanie gruntów jest płatne dla wszystkich osób prawnych i fizycznych, z wyjątkiem państwowych i samorządowych użytkowników gruntów,

finansowanych z budżetu. 41

ust. 1 art. 4 Kodeksu ziemskiego. Art. 5 Kodeksu ziemskiego. Art. 6 Kodeksu ziemskiego. ust. 1 art. 10 Kodeksu ziemskiego.

8.3. Prawa osób zagranicznych do działek gruntowych

Ustawodawstwo ustanawia specjalne zasady posiadania i użytkowania działek gruntowych przez zagraniczne42 osoby fizyczne i prawne.

Osobom zagranicznym nie wolno przyznawać ani przenosić gruntów na własność, chyba że Kodeks ziemski stanowi inaczej. Jednocześnie osoby zagraniczne mogą otrzymywać działki gruntowe na zasadzie czasowego (tymczasowego) użytkowania (dzierżawy).

Pod pojęciem osoby zagranicznej rozumie się osobę prawną z udziałem zagranicznym, obywatela obcego państwa lub osobę bezpaństwową, będącą stroną w stosunkach prawnych dotyczących gruntów (art. 2 Kodeksu ziemskiego). Kayrylman – etniczny Kirgiz będący obcokrajowcem (osobą bezpaństwową), który pragnie osiedlić się (osiedlił się) w Republice Kirgiskiej na stałe i uzyskał status kayrylmana (art. 1 Ustawy KR „O gwarancjach państwowych dla etnicznych Kirgizów osiedlających się w Republice Kirgiskiej” z dnia 26 listopada 2007 r. nr 175). ust. 3 art. 8 Kodeksu ziemskiego.

8.5. Budowa obiektów nieruchomościowych

Budowa i rekonstrukcja obiektów nieruchomości odbywają się zgodnie z dokumentacją urbanistyczną, normami budowlanymi oraz wymogami ustawodawstwa w zakresie architektury i budownictwa. Prawo do prowadzenia budowy mają osoby posiadające prawo własności lub prawo użytkowania działki gruntu.

Ustawodawstwo przewiduje różne procedury zezwalające w zależności od przeznaczenia, powierzchni, liczby kondygnacji oraz kategorii obiektu budowlanego. W zależności od kategorii obiektu procedura może obejmować uzyskanie opinii urbanistycznej, warunków inżynieryjno-technicznych, zatwierdzenie dokumentacji projektowej, przeprowadzenie państwowej ekspertyzy oraz ocenę zgodności zakończonego budową obiektu.48

Osoba zagraniczna nabywająca budynek lub budowlę w Republice Kirgiskiej uzyskuje prawo do czasowego (okresowego) użytkowania działki gruntu, na której znajduje się odpowiedni obiekt nieruchomości, na okres do 50 lat z możliwością przedłużenia. Przy późniejszym przejściu budynku lub budowli na obywatela Republiki Kirgiskiej lub kirgiską osobę prawną prawo własności prywatnej do działki gruntu jest rejestrowane na nowego właściciela.45

Osoby zagraniczne mają również prawo do korzystania z działek gruntu na podstawie służebności.46 Ograniczenia ustanowione dla nabywania i użytkowania działek gruntu przez osoby zagraniczne nie mają zastosowania do stosunków związanych z

ustanowieniem służebności.47

8.4. Państwowa rejestracja nieruchomości

Prawa do nieruchomości oraz czynności prawne z nimi związane podlegają państwowej rejestracji. Państwowa rejestracja dokonywana jest poprzez wpis danych do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości. Rejestracji dokonuje Państwowa Agencja ds. Zasobów Ziemi, Katastru, Geodezji i Kartografii przy Gabinecie Ministrów KR za pośrednictwem systemu lokalnych organów rejestracyjnych.

ust. 6 art. 8 Kodeksu ziemskiego. Służebność – prawo osoby do ograniczonego, celowego korzystania z działki gruntu będącej własnością lub użytkowaniem innej osoby (pkt 67 art. 2 Kodeksu ziemskiego; ust. 7 art. 8 Kodeksu ziemskiego. Zob. Regulamin wydawania dokumentów na projektowanie, budowę i inne zmiany obiektów nieruchomości oraz ocenę zgodności oddawanych do użytkowania zakończonych budową obiektów (zatwierdzony zarządzeniem Ministerstwa Budownictwa, Architektury i Gospodarki Komunalnej Republiki Kirgiskiej z dnia 2 lipca 2025 r. nr 93-npa).