ساخت و ساز
8.1. پایه حقوقی
رژیم حقوقی قطعات زمین، املاک و مستغلات و فعالیتهای ساختمانی در جمهوری قرقیزستان توسط قوانین زمین، مدنی و شهرسازی تنظیم میشود.
| اسناد قانونی کلیدی | کد زمین جمهوری قرقیزستان مورخ 18 ژوئیه 2025 شماره 149 (که از این پس – کد زمین نامیده میشود)؛ قانون جمهوری قرقیزستان «درباره ثبت دولتی حقوق بر املاک و معاملات مربوط به آن» مورخ 22 دسامبر 1998 شماره 153؛ قانون مدنی جمهوری قرقیزستان؛ قانون جمهوری قرقیزستان «درباره شهرسازی و معماری جمهوری قرقیزستان» مورخ 11 ژانویه 1994 شماره 1372-XII؛ قانون جمهوری قرقیزستان «درباره اصول قانونگذاری شهرسازی جمهوری قرقیزستان» مورخ 13 ژوئیه 2011 شماره 95. |
|---|---|
| مرجع مجاز | وزارت ساخت و ساز، معماری و امور مسکن و خدمات عمومی جمهوری قرقیزستان؛ آژانس دولتی منابع زمین، کاداستر، ژئودزی و نقشهبرداری تحت کابینه وزرای جمهوری قرقیزستان |
8.2. اشکال مالکیت زمین
در قرقیزستان زمین میتواند در مالکیت دولتی، شهرداری یا خصوصی باشد. در مالکیت دولتی قرار دارند:
• زمینهایی که به کاربران زمین دولتی اختصاص یافتهاند؛
• زمینهای منابع جنگلی و آبی؛
• مناطق حفاظتشده ویژه طبیعی؛
• زمینهای ذخیره؛
• مناطق مرزی؛
• صندوق دولتی زمینهای کشاورزی؛
• مراتع؛
• سایر زمینهایی که به مالکیت شهرداری یا خصوصی منتقل نشدهاند؛
مراتع، جنگلها و زمینهای صندوق دولتی زمینهای کشاورزی در مالکیت انحصاری دولت قرار دارند. 38
زمینهای مالکیت شهرداری شامل زمینهای داخل محدوده سکونتگاه است که در مالکیت خصوصی یا دولتی نیستند، و همچنین قطعات زمین خارج از مرزهای سکونتگاه که توسط ارگانهای خودگردانی محلی برای حل مسائل محلی خریداری شدهاند. مدیریت و تصرف آنها توسط ارگانهای خودگردانی محلی انجام میشود.39
مالکیت خصوصی زمین عبارت است از قطعات زمینی که متعلق به اشخاص حقوقی و حقیقی جمهوری قرقیزستان میباشد.40
استفاده از زمین برای همه اشخاص حقوقی و حقیقی مشمول پرداخت است، به استثنای استفادهکنندگان دولتی و شهرداری که از بودجه تأمین مالی میشوند،
تأمین مالی شده از بودجه. 41
بند 1 ماده 4 قانون زمین. ماده 5 قانون زمین. ماده 6 قانون زمین. بند 1 ماده 10 قانون زمین.
8.3. حقوق اشخاص خارجی در مورد قطعات زمین
قوانین مقررات ویژهای برای مالکیت و استفاده از قطعات زمین توسط اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی تعیین میکند.42
به اشخاص خارجی اعطای مالکیت و انتقال زمین مجاز نیست، مگر اینکه خلاف آن در قانون زمین پیشبینی شده باشد. در عین حال، اشخاص خارجی میتوانند قطعات زمین را به صورت حق استفاده موقت (اجاره) دریافت کنند.
| قطعات زمین در محدوده شهرها | میتوانند به اشخاص خارجی به صورت حق استفاده موقت (اجاره) اعطا و منتقل شوند؛ کسب مالکیت فقط در موارد خاص توقیف به دلیل وام رهنی مجاز است که پس از آن انتقال اجباری قطعه زمین ظرف مدت 2 سال الزامی است. |
|---|---|
| قطعات زمین خارج از محدوده شهرها | میتوانند به اشخاص خارجی به صورت حق استفاده موقت (اجاره) اعطا شوند. |
| زمینهای کشاورزی | کسب مالکیت توسط اشخاص خارجی مجاز نیست. انتقال به موجب جانشینی کلی مستلزم انتقال اجباری بعدی قطعه زمین به نهادهای جمهوری قرقیزستان است. |
| قطعات زمین برای بهرهبرداری از معادن | به اشخاص خارجی به صورت استفاده موقت (اجاره) طبق مقررات قانون معادن اعطا میشود. |
| قطعات زمین در مناطق مرزی | به طور کلی، نمیتوان به اشخاص خارجی اعطا کرد، به استثنای کایریلمنها43 و ساخت سازههای انرژیهای تجدیدپذیر. |
| قطعات زمین برای اجرای پروژههای سرمایهگذاری ملی و/یا دولتی | میتوانند به صورت حق استفاده موقت تا مدت 50 سال با امکان تمدید بعدی در صورت استفاده صحیح از زمین برای هدف تعیین شده اعطا شوند.44 |
اشخاص خارجی به معنای شخص حقوقی با مشارکت خارجی، شهروند خارجی یا شخص بدون تابعیت است که طرف روابط حقوقی زمینی است (ماده 2 قانون زمین). کایریلمن، قرقیزی قومی است که شهروند خارجی (یا بدون تابعیت) بوده و مایل به مهاجرت (مهاجرت کرده) به جمهوری قرقیزستان برای اقامت دائم است و وضعیت کایریلمن را دریافت کرده است (ماده 1 قانون جمهوری قرقیزستان «درباره تضمینهای دولتی برای قرقیزیهای قومی که به جمهوری قرقیزستان مهاجرت میکنند» مورخ 26 نوامبر 2007 شماره 175). بند 3 ماده 8 قانون زمین.
8.5. ساخت سازههای املاک و مستغلات
ساخت و بازسازی املاک و مستغلات مطابق با مستندات شهرسازی، استانداردهای ساختمانی و الزامات قانونی در حوزه معماری و ساخت و ساز انجام میشود. حق انجام ساخت و ساز متعلق به افرادی است که مالکیت یا حق استفاده از قطعه زمین را دارند.
قوانین مراحل مختلف صدور مجوز را بسته به نوع، مساحت، تعداد طبقات و دستهبندی ساختمان پیشبینی میکند. بسته به دستهبندی ساختمان، این مراحل ممکن است شامل دریافت نظر شهرسازی، شرایط مهندسی-فنی، تأیید مدارک پروژه، انجام کارشناسی دولتی و ارزیابی تطابق ساختمان تکمیل شده باشد.48
شخص خارجی که ساختمانی را در جمهوری قرقیزستان خریداری میکند، حق استفاده موقت (محدود) از قطعه زمینی که ساختمان مربوطه بر روی آن قرار دارد را برای مدت حداکثر ۵۰ سال با امکان تمدید دریافت میکند. در صورت انتقال بعدی ساختمان به شهروند جمهوری قرقیزستان یا شخص حقوقی قرقیزی، حق مالکیت خصوصی زمین به مالک جدید ثبت میشود.45
افراد خارجی همچنین حق استفاده از قطعات زمین بر اساس حق عبور (سروتوت) را دارند.46 محدودیتهای مقرر برای خرید و استفاده از زمین توسط افراد خارجی شامل روابط مربوط به
ایجاد حق عبور (سروتوت) نمیشود.47
۸.۴. ثبت دولتی املاک و مستغلات
حقوق مربوط به املاک و معاملات آن مشمول ثبت دولتی است. ثبت دولتی از طریق وارد کردن اطلاعات در سامانه یکپارچه ثبت حقوق املاک انجام میشود. ثبت توسط آژانس دولتی منابع زمینی، کاداستر، ژئودزی و نقشهبرداری تحت کابینه وزرای جمهوری قرقیزستان از طریق سیستم ادارات ثبت محلی انجام میگیرد.
بند ۶ ماده ۸ قانون زمین. سروتوت - حق استفاده محدود هدفمند شخص از قطعه زمینی که متعلق به یا در استفاده شخص دیگری است (بند ۶۷ ماده ۲ قانون زمین؛ بند ۷ ماده ۸ قانون زمین. رجوع شود به مقررات صدور اسناد طراحی، ساخت و سایر تغییرات املاک و ارزیابی تطابق ساختمانهای تکمیل شده جهت بهرهبرداری (تصویب شده توسط دستور وزارت ساخت، معماری و امور مسکن و خدمات عمومی جمهوری قرقیزستان به تاریخ ۲ ژوئیه ۲۰۲۵ شماره ۹۳-نپا).
سؤالی دارید؟
سؤال خود را از آژانس ملی سرمایهگذاری بپرسید — در زمینه جنبههای حقوقی کمک میکنیم.
مطالب تهیه شده توسط آژانس ملی سرمایهگذاری به همراه Baker Tilly است، ماهیت اطلاعرسانی دارد و مشاوره حقوقی نیست. دادهها تا ژوئن 2026 معتبرند. پیش از تصمیمگیری، با مقررات جاری تطبیق داده و با NAИ مشورت کنید.