CONSTRUCCIÓN
8.1. Base legal
El régimen jurídico de los terrenos, bienes inmuebles y la actividad constructiva en la República de Kirguistán está regulado por la legislación sobre tierras, civil y urbanística.
| Principales actos normativos legales | Código de Tierras de la RK del 18 de julio de 2025 Nº 149 (en adelante – Código de Tierras); Ley de la RK «Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos» del 22 de diciembre de 1998 Nº 153; Código Civil de la República de Kirguistán; Ley de la RK «Sobre urbanismo y arquitectura de la República de Kirguistán» del 11 de enero de 1994 Nº 1372-XII; Ley de la RK «Sobre los fundamentos de la legislación urbanística de la República de Kirguistán» del 13 de julio de 2011 Nº 95. |
|---|---|
| Órgano autorizado | Ministerio de Construcción, Arquitectura y Servicios Comunales de la RK; Agencia Estatal de Recursos Territoriales, Catastro, Geodesia y Cartografía bajo el Gabinete de Ministros de la RK |
8.2. Formas de propiedad sobre la tierra
En Kirguistán, la tierra puede estar en propiedad estatal, municipal o privada. En propiedad estatal se encuentran:
• tierras otorgadas a usuarios estatales de tierras;
• tierras de los fondos forestal y de agua;
• territorios naturales especialmente protegidos;
• tierras de reserva;
• territorios fronterizos;
• Fondo Estatal de Tierras Agrícolas;
• pastizales;
• otras tierras no transferidas a propiedad municipal o privada;
Los pastizales, bosques y tierras del Fondo Estatal de Tierras Agrícolas están en propiedad exclusiva del Estado. 38
Las tierras de propiedad municipal incluyen las tierras dentro de los límites de los asentamientos que no están en propiedad privada o estatal, así como parcelas fuera de los límites de los asentamientos adquiridas por los órganos de autogobierno local para resolver asuntos de interés local. La gestión y disposición de las mismas la ejercen los órganos de autogobierno local.39
La propiedad privada sobre la tierra consiste en parcelas pertenecientes a personas jurídicas y físicas de la República de Kirguistán.40
El uso de la tierra es de pago para todas las personas jurídicas y físicas, excepto para los usuarios estatales y municipales de la tierra,
financiados por el presupuesto. 41
párrafo 1 del artículo 4 del Código de Tierras. Artículo 5 del Código de Tierras. Artículo 6 del Código de Tierras. párrafo 1 del artículo 10 del Código de Tierras.
8.3. Derechos de personas extranjeras sobre parcelas de tierra
La legislación establece reglas especiales para la propiedad y el uso de parcelas de tierra por personas físicas y jurídicas extranjeras42.
No se permite la concesión ni transferencia de tierras a personas extranjeras en propiedad, salvo que el Código de Tierras disponga lo contrario. Sin embargo, las personas extranjeras pueden obtener parcelas de tierra en régimen de uso temporal (arrendamiento).
| Parcelas de tierra dentro de los límites de los asentamientos | Pueden ser concedidas y transferidas a personas extranjeras bajo derechos de uso temporal; la adquisición del derecho de propiedad solo se permite en casos específicos de ejecución hipotecaria con la obligación posterior de enajenar la parcela dentro de los 2 años |
|---|---|
| Parcelas de tierra fuera de los asentamientos | Pueden ser concedidas a personas extranjeras bajo derechos de uso temporal |
| Tierras de uso agrícola | No se permite la adquisición en propiedad por personas extranjeras. La transferencia por sucesión universal implica la obligación posterior de enajenar la parcela a un sujeto de la República Kirguisa |
| Parcelas de tierra para el uso de recursos minerales | Se conceden a personas extranjeras en uso temporal conforme al procedimiento previsto en la legislación sobre recursos minerales |
| Parcelas de tierra en territorios fronterizos | Por regla general, no pueden ser concedidas a personas extranjeras, excepto a los kayrylman43 y para la construcción de objetos renovables |
| Parcelas de tierra para la realización de proyectos nacionales y/o estatales de inversión | Pueden ser concedidas en régimen de uso temporal por un plazo de hasta 50 años con posibilidad de prórroga posterior si se utiliza adecuadamente la parcela conforme a su destino.44 |
Se entiende por persona extranjera a la persona jurídica con participación extranjera, ciudadano extranjero o persona apátrida que sea parte en relaciones jurídicas sobre tierras (art. 2 del Código de Tierras). Kayrylman es un kirguís étnico que es ciudadano extranjero (persona apátrida), que desea trasladarse (o se ha trasladado) a la República Kirguisa para residencia permanente y ha obtenido el estatus de kayrylman (art. 1 de la Ley de la República Kirguisa «Sobre garantías estatales a los kirguises étnicos que se trasladan a la República Kirguisa» de 26 de noviembre de 2007 Nº 175). párrafo 3 del artículo 8 del Código de Tierras.
8.5. Construcción de objetos inmobiliarios
La construcción y reconstrucción de bienes inmuebles se llevan a cabo de acuerdo con la documentación urbanística, las normas de construcción y los requisitos de la legislación en materia de arquitectura y construcción. Tienen derecho a realizar la construcción las personas que posean el derecho de propiedad o el derecho de uso del terreno.
La legislación prevé diversos procedimientos de autorización según el destino, la superficie, el número de pisos y la categoría del objeto de construcción. Dependiendo de la categoría del objeto, el procedimiento puede incluir la obtención de un dictamen urbanístico, condiciones técnico-ingenieriles, la aprobación de la documentación del proyecto, la realización de una pericia estatal y la evaluación de conformidad del objeto terminado de construcción.48
La persona extranjera que adquiere un edificio o estructura en la República Kirguisa obtiene el derecho de uso temporal (por plazo determinado) del terreno en el que se encuentra el correspondiente bien inmueble, por un período de hasta 50 años con posibilidad de prórroga. En caso de transferencia posterior del edificio o estructura a un ciudadano de la República Kirguisa o a una persona jurídica kirguisa, el derecho de propiedad privada sobre el terreno se registra a nombre del nuevo propietario.45
Las personas extranjeras también tienen derecho a usar terrenos basándose en servidumbres.46 Las restricciones establecidas para la adquisición y uso de terrenos por personas extranjeras no se aplican a las relaciones relacionadas con
el establecimiento de servidumbres.47
8.4. Registro estatal de bienes inmuebles
Los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos están sujetos a registro estatal. El registro estatal se realiza mediante la incorporación de datos en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles. El registro lo lleva a cabo la Agencia Estatal de Recursos Territoriales, Catastro, Geodesia y Cartografía bajo el Gabinete de Ministros de la República Kirguisa a través del sistema de órganos registrales locales.
párrafo 6 del artículo 8 del Código de Tierras. Servidumbre: derecho de una persona al uso limitado y específico de un terreno que está en propiedad o uso de otra persona (p. 67 art. 2 del Código de Tierras; párrafo 7 del artículo 8 del Código de Tierras. Véase el Reglamento sobre el procedimiento para la emisión de documentos para el diseño, construcción y otros cambios en bienes inmuebles y la evaluación de conformidad de los objetos terminados de construcción puestos en explotación (aprobado por la orden del Ministerio de Construcción, Arquitectura y Servicios Comunales de la República Kirguisa del 2 de julio de 2025 Nº 93-npa).
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Los materiales fueron preparados por la Agencia Nacional de Inversiones en colaboración con Baker Tilly, tienen carácter informativo y no constituyen asesoría legal. Los datos son vigentes a junio de 2026. Antes de tomar decisiones, consulte la normativa vigente y asesórese con ANI.