8. Нерухомість та будівництво

БУДІВНИЦТВО

8.1. Правова база

Правовий режим земельних ділянок, об’єктів нерухомості та будівельної діяльності в Киргизькій Республіці регулюється земельним, цивільним та містобудівним законодавством.

8.2. Форми власності на землю

У Киргизстані земля може перебувати у державній, муніципальній або приватній власності. У державній власності знаходяться:

• землі, надані державним землекористувачам;

• землі лісового та водного фондів;

• особливо охоронювані природні території;

• землі запасу;

• прикордонні території;

• Державний фонд сільськогосподарських угідь;

• пасовища;

• інші землі, не передані у муніципальну або приватну власність;

Пасовища, ліси та землі Державного фонду сільськогосподарських угідь перебувають у виключній власності держави. 38

До земель муніципальної власності належать землі в межах населеного пункту, що не перебувають у приватній або державній власності, а також земельні ділянки поза межами населених пунктів, придбані органами місцевого самоврядування для вирішення питань місцевого значення. Управління та розпорядження ними здійснюють органи місцевого самоврядування.39

Приватна власність на землю становлять земельні ділянки, що належать юридичним та фізичним особам Киргизької Республіки.40

Землекористування є платним для всіх юридичних та фізичних осіб, за винятком державних та муніципальних землекористувачів,

фінансованих із бюджету. 41

ч. 1 статті 4 Земельного кодексу. Стаття 5 Земельного кодексу. Стаття 6 Земельного кодексу. ч. 1 статті 10 Земельного кодексу.

8.3. Права іноземних осіб на земельні ділянки

Законодавство встановлює спеціальні правила володіння та користування земельними ділянками іноземними42 фізичними та юридичними особами.

Іноземним особам надання та передача земель у власність не допускається, якщо інше не передбачено Земельним кодексом. При цьому іноземні особи можуть отримувати земельні ділянки на праві строкового (тимчасового) користування (оренди).

Під іноземною особою розуміється юридична особа з іноземною участю, іноземний громадянин або особа без громадянства, що виступає стороною у земельно-правових відносинах (ст. 2 Земельного кодексу). Кайрильман - етнічний киргиз, який є іноземним громадянином (особою без громадянства), що бажає переселитися (переселився) до Киргизької Республіки для постійного проживання та отримав статус кайрильмана (ст. 1 Закону КР «Про державні гарантії етнічним киргизам, які переселяються до Киргизької Республіки» від 26 листопада 2007 року № 175). ч. 3 статті 8 Земельного кодексу.

8.5. Будівництво об’єктів нерухомості

Будівництво та реконструкція об’єктів нерухомості здійснюються відповідно до містобудівної документації, будівельних норм та вимог законодавства у сфері архітектури та будівництва. Право здійснювати будівництво мають особи, які володіють правом власності або правом користування земельною ділянкою.

Законодавство передбачає різні дозвільні процедури залежно від призначення, площі, поверховості та категорії об’єкта будівництва. Залежно від категорії об’єкта процедура може включати отримання містобудівного висновку, інженерно-технічних умов, погодження проектної документації, проведення державної експертизи та оцінку відповідності завершеного будівництвом об’єкта.48

Іноземна особа, яка набуває будівлю або споруду в Киргизькій Республіці, отримує право строкового (тимчасового) користування земельною ділянкою, на якій розташований відповідний об’єкт нерухомості, на строк до 50 років з можливістю продовження. При подальшій передачі будівлі або споруди громадянину Киргизької Республіки або киргизькій юридичній особі право приватної власності на земельну ділянку реєструється за новим власником.45

Іноземні особи також мають право користуватися земельними ділянками на підставі сервітута.46 Обмеження, встановлені для набуття та користування земельними ділянками іноземними особами, не поширюються на відносини, пов’язані з

встановленням сервітута.47

8.4. Державна реєстрація нерухомості

Права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація здійснюється шляхом внесення відомостей до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. Реєстрацію здійснює Державне агентство з земельних ресурсів, кадастру, геодезії та картографії при Кабінеті Міністрів КР через систему місцевих реєстраційних органів.

ч. 6 статті 8 Земельного кодексу. Сервітут - право особи на обмежене цільове користування земельною ділянкою, що перебуває у власності або користуванні іншої особи (п. 67 ст. 2 Земельного кодексу; ч. 7 статті 8 Земельного кодексу. Див. Положення про порядок видачі документів на проектування, будівництво та інші зміни об’єктів нерухомості та оцінки відповідності введених в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів (затверджено наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства Киргизької Республіки від 2 липня 2025 року № 93-нпа).