8. อสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง

การก่อสร้าง

8.1. ฐานทางกฎหมาย

ระบอบกฎหมายของที่ดิน ทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ และกิจกรรมการก่อสร้างในสาธารณรัฐคีร์กีซถูกควบคุมโดยกฎหมายที่ดิน กฎหมายแพ่ง และกฎหมายผังเมือง

8.2. รูปแบบกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ในคีร์กีซ ที่ดินอาจอยู่ในกรรมสิทธิ์ของรัฐ เทศบาล หรือเอกชน กรรมสิทธิ์ของรัฐประกอบด้วย:

• ที่ดินที่จัดสรรให้กับผู้ใช้ที่ดินของรัฐ;

• ที่ดินในกองทุนป่าไม้และน้ำ;

• พื้นที่ธรรมชาติที่ได้รับการคุ้มครองเป็นพิเศษ;

• ที่ดินสำรอง;

• พื้นที่ชายแดน;

• กองทุนรัฐสำหรับที่ดินเกษตรกรรม;

• ทุ่งหญ้าเลี้ยงสัตว์;

• ที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ได้โอนให้เป็นกรรมสิทธิ์ของเทศบาลหรือเอกชน;

ทุ่งหญ้าเลี้ยงสัตว์ ป่าไม้ และที่ดินในกองทุนรัฐสำหรับที่ดินเกษตรกรรมเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะของรัฐ 38

ที่ดินในกรรมสิทธิ์ของเทศบาล ได้แก่ ที่ดินภายในเขตชุมชนที่ไม่ได้อยู่ในกรรมสิทธิ์ของเอกชนหรือรัฐ รวมถึงที่ดินนอกเขตชุมชนที่ได้รับการจัดซื้อโดยหน่วยงานปกครองท้องถิ่นเพื่อแก้ไขปัญหาระดับท้องถิ่น การบริหารจัดการและการจัดการที่ดินเหล่านี้ดำเนินการโดยหน่วยงานปกครองท้องถิ่น 39

กรรมสิทธิ์เอกชนในที่ดินหมายถึงที่ดินที่เป็นของนิติบุคคลและบุคคลธรรมดาของสาธารณรัฐคีร์กีซ 40

การใช้ที่ดินเป็นการชำระเงินสำหรับนิติบุคคลและบุคคลธรรมดาทุกประเภท ยกเว้นผู้ใช้ที่ดินของรัฐและเทศบาล,

ที่ได้รับเงินทุนจากงบประมาณ 41

มาตรา 1 ตอนที่ 4 ของประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 5 ของประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 6 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ตอนที่ 1 มาตรา 10 ของประมวลกฎหมายที่ดิน

8.3. สิทธิของบุคคลต่างชาติในที่ดิน

กฎหมายกำหนดกฎเกณฑ์พิเศษสำหรับการเป็นเจ้าของและการใช้ที่ดินโดยบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลต่างชาติ42

ไม่อนุญาตให้บุคคลต่างชาติเข้าครอบครองและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เว้นแต่จะมีข้อกำหนดอื่นในประมวลกฎหมายที่ดิน ในขณะเดียวกัน บุคคลต่างชาติสามารถได้รับที่ดินในสิทธิการใช้ชั่วคราว (เช่า)

บุคคลต่างชาติหมายถึงนิติบุคคลที่มีส่วนได้เสียจากต่างประเทศ พลเมืองต่างชาติ หรือบุคคลไร้สัญชาติที่เป็นคู่สัญญาในความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่ดิน (มาตรา 2 ของประมวลกฎหมายที่ดิน) ไคริลมานหมายถึงชาวคีร์กีซเชื้อสายที่เป็นพลเมืองต่างชาติ (หรือบุคคลไร้สัญชาติ) ที่ประสงค์จะย้ายถิ่นฐาน (หรือได้ย้ายถิ่นฐานแล้ว) มายังสาธารณรัฐคีร์กีซเพื่ออยู่อาศัยถาวรและได้รับสถานะไคริลมาน (มาตรา 1 ของกฎหมายสาธารณรัฐคีร์กีซ “เกี่ยวกับการรับประกันของรัฐแก่ชาวคีร์กีซเชื้อสายที่ย้ายถิ่นฐานมายังสาธารณรัฐคีร์กีซ” ลงวันที่ 26 พฤศจิกายน 2007 หมายเลข 175) ตอนที่ 3 มาตรา 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน

8.5. การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์

การก่อสร้างและการปรับปรุงอาคารอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามเอกสารผังเมือง มาตรฐานการก่อสร้าง และข้อกำหนดของกฎหมายในสาขาสถาปัตยกรรมและการก่อสร้าง บุคคลที่มีสิทธิ์ดำเนินการก่อสร้างต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือมีสิทธิใช้ที่ดินแปลงนั้น

กฎหมายกำหนดขั้นตอนการอนุญาตต่าง ๆ ตามวัตถุประสงค์ พื้นที่ จำนวนชั้น และประเภทของอาคารก่อสร้าง โดยขึ้นอยู่กับประเภทของอาคาร ขั้นตอนอาจรวมถึงการได้รับข้อสรุปผังเมือง เงื่อนไขทางวิศวกรรมและเทคนิค การอนุมัติเอกสารโครงการ การตรวจสอบของรัฐ และการประเมินความสอดคล้องของอาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว48

บุคคลต่างชาติที่ซื้ออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างในสาธารณรัฐคีร์กีซจะได้รับสิทธิใช้ที่ดินแปลงที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการชั่วคราว (ระยะเวลาจำกัด) ได้นานถึง 50 ปี พร้อมสิทธิขอต่ออายุ เมื่ออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นโอนให้แก่พลเมืองสาธารณรัฐคีร์กีซหรือบุคคลทางกฎหมายของคีร์กีซ สิทธิกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะถูกจดทะเบียนในชื่อเจ้าของใหม่45

บุคคลต่างชาติก็มีสิทธิใช้ที่ดินตามสิทธิการใช้ที่ดินแบบเซอร์วิทูต46 ข้อจำกัดที่กำหนดสำหรับการซื้อและใช้ที่ดินโดยบุคคลต่างชาติไม่ครอบคลุมความสัมพันธ์ที่เกี่ยวข้องกับ

การจัดตั้งสิทธิการใช้ที่ดินแบบเซอร์วิทูต47

8.4. การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ

สิทธิในอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการจดทะเบียนของรัฐ การจดทะเบียนของรัฐดำเนินการโดยการบันทึกข้อมูลในทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของรัฐเดียว การจดทะเบียนดำเนินการโดยสำนักงานรัฐด้านทรัพยากรที่ดิน แผนที่ภาคพื้นดิน ภูมิศาสตร์ และการทำแผนที่ ภายใต้คณะรัฐมนตรีแห่งสาธารณรัฐคีร์กีซ ผ่านระบบของหน่วยงานจดทะเบียนท้องถิ่น

มาตรา 8 วรรค 6 ของประมวลกฎหมายที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดินแบบเซอร์วิทูต - สิทธิของบุคคลในการใช้ที่ดินอย่างจำกัดเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ ซึ่งที่ดินนั้นเป็นกรรมสิทธิ์หรืออยู่ในความใช้ของบุคคลอื่น (ข้อ 67 มาตรา 2 ของประมวลกฎหมายที่ดิน; มาตรา 8 วรรค 7 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ดูข้อกำหนดเกี่ยวกับขั้นตอนการออกเอกสารสำหรับการออกแบบ การก่อสร้าง และการเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ ของอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการประเมินความสอดคล้องของอาคารที่ก่อสร้างเสร็จและนำมาใช้ (อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการก่อสร้าง สถาปัตยกรรม และการเคหะสาธารณรัฐคีร์กีซ ลงวันที่ 2 กรกฎาคม 2025 เลขที่ 93-нпа)