СТРОИТЕЛЬСТВО
8.1. Правовая база
Правовой режим земельных участков, объектов недвижимости и строительной деятельности в Кыргызской Республике регулируется земельным, гражданским и градостроительным законодательством.
| Ключевые нормативные правовые акты | Земельный кодекс КР от 18 июля 2025 года № 149 (далее – Земельный кодекс); Закон КР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года № 153; Гражданский кодекс Кыргызской Республики; Закон КР «О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики» от 11 января 1994 года № 1372-XII; Закон КР «Об основах градостроительного законодательства Кыргызской Республики» от 13 июля 2011 года № 95. |
|---|---|
| Уполномоченный орган | Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства КР; Государственное агентство по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии при Кабинете Министров КР |
8.2. Формы собственности на землю
В Кыргызстане земля может находиться в государственной, муниципальной или частной собственности. В государственной собственности находятся:
• земли, предоставленные государственным землепользователям;
• земли лесного и водного фондов;
• особо охраняемые природные территории;
• земли запаса;
• приграничные территории;
• Государственный фонд сельскохозяйственных угодий;
• пастбища;
• иные земли, не переданные в муниципальную или частную собственность;
Пастбища, леса и земли Государственного фонда сельскохозяйственных угодий находятся в исключительной собственности государства. 38
К землям муниципальной собственности относятся земли в черте населённого пункта, не находящиеся в частной или государственной собственности, а также земельные участки вне границ населённых пунктов, приобретённые органами местного самоуправления для решения вопросов местного значения. Управление и распоряжение ими осуществляют органы местного самоуправления.39
Частная собственность на землю представляет собой земельные участки, принадлежащие юридическим и физическим лицам Кыргызской Республики.40
Землепользование является платным для всех юридических и физических лиц, за исключением государственных и муниципальных землепользователей,
финансируемых из бюджета. 41
ч. 1 статьи 4 Земельного кодекса. Статья 5 Земельного кодекса. Статья 6 Земельного кодекса. ч. 1 статьи 10 Земельного кодекса.
8.3. Права иностранных лиц на земельные участки
Законодательство устанавливает специальные правила владения и пользования земельными участками иностранными42 физическими и юридическими лицами.
Иностранным лицам предоставление и передача земель в собственность не допускается, если иное не предусмотрено Земельным кодексом. При этом иностранные лица могут получать земельные участки на праве срочного (временного) пользования (аренды).
| Земельные участки в черте населенных пунктов | Могут предоставляться и передаваться иностранным лицам на правах срочного (временного) пользования; приобретение права собственности допускается только в отдельных случаях обращения взыскания по ипотечному кредиту с последующим обязательным отчуждением участка в течение 2 лет |
|---|---|
| Земельные участки вне населенных пунктов | Могут предоставляться иностранным лицам на правах срочного (временного) пользования |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Приобретение в собственность иностранных лиц не допускается. Переход в порядке универсального правопреемства влечет последующее обязательное отчуждение участка субъекту КР |
| Земельные участки для недропользования | Предоставляются иностранным лицам в срочное (временное) пользование в порядке, предусмотренном законодательством о недрах |
| Земельные участки на приграничных территориях | Как правило, не могут предоставляться иностранным лицам, за исключением кайрылманов43 и строительства объектов возобновляемых |
| Земельные участки для реализации национальных и/или государственных инвестиционных проектов | Могут предоставляться на праве срочного (временного) пользования сроком до 50 лет с возможностью последующей пролонгации при надлежащем использовании земельного участка по целевому назначению.44 |
Под иностранным лицом понимается юридическое лицо с иностранным участием, иностранный гражданин или лицо без гражданства, выступающее стороной в земельно-правовых отношениях (ст. 2 Земельного кодекса). Кайрылман - этнический кыргыз, являющийся иностранным гражданином (лицом без гражданства), желающий переселиться (переселившийся) в Кыргызскую Республику для постоянного проживания и получивший статус кайрылмана (ст. 1 Закона КР «О государственных гарантиях этническим кыргызам, переселяющимся в Кыргызскую Республику» от 26 ноября 2007 года № 175). ч. 3 статьи 8 Земельного кодекса.
8.5. Строительство объектов недвижимости
Строительство и реконструкция объектов недвижимости осуществляются в соответствии с градостроительной документацией, строительными нормами и требованиями законодательства в сфере архитектуры и строительства. Право осуществлять строительство имеют лица, обладающие правом собственности либо правом пользования земельным участком.
Законодательство предусматривает различные разрешительные процедуры в зависимости от назначения, площади, этажности и категории объекта строительства. В зависимости от категории объекта процедура может включать получение градостроительного заключения, инженерно-технических условий, согласование проектной документации, проведение государственной экспертизы и оценку соответствия завершенного строительством объекта.48
Иностранное лицо, приобретающее здание или сооружение в Кыргызской Республике, получает право срочного (временного) пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, на срок до 50 лет с возможностью продления. При последующем переходе здания или сооружения к гражданину Кыргызской Республики либо кыргызскому юридическому лицу право частной собственности на земельный участок регистрируется за новым собственником.45
Иностранные лица также вправе пользоваться земельными участками на основании сервитута.46 Ограничения, установленные для приобретения и пользования земельными участками иностранными лицами, не распространяются на отношения, связанные с
установлением сервитутов.47
8.4. Государственная регистрация недвижимости
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется путем внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Регистрацию осуществляет Государственное агентство по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии при Кабинете Министров КР через систему местных регистрационных органов.
ч. 6 статьи 8 Земельного кодекса. Сервитут - право лица на ограниченное целевое пользование земельным участком, находящимся в собственности или пользовании у другого лица (п. 67 ст. 2 Земельного кодекса.; ч. 7 статьи 8 Земельного кодекса. См. Положение о порядке выдачи документов на проектирование, строительство и иные изменения объектов недвижимости и оценки соответствия вводимых в эксплуатацию завершенных строительством объектов (утверждено приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Кыргызской Республики от 2 июля 2025 года № 93-нпа).
Остались вопросы?
Задайте вопрос Национальному агентству по инвестициям — поможем разобраться в правовых аспектах.
Материалы подготовлены Национальным агентством по инвестициям совместно с Baker Tilly, носят информационный характер и не являются юридической консультацией. Данные актуальны на июнь 2026 г. Перед принятием решений сверяйтесь с действующими НПА и консультируйтесь с НАИ.